Prezzi Case Portogallo 2026

Quando ho iniziato a cercare casa da comprare, mi aspettavo il Portogallo economico che mi avevano descritto. Spoiler: a Cascais e Lisbona non è così. Ma fuori dalle zone top, ci sono ancora opportunità. Ti mostro i prezzi reali che ho visto con i miei occhi.

💡 Da Dove Vengono Questi Numeri

Non sono statistiche ufficiali, ma quello che ho visto personalmente su Idealista, Imovirtual e nelle visite. Ho guardato centinaia di annunci negli ultimi 6 mesi per la nostra ricerca. I prezzi che ti mostro sono quelli reali di mercato, non le medie statistiche.

Lisbona e Area Metropolitana

Lisbona Centro (Baixa, Chiado, Alfama)

Tipo	Prezzo/mq	Esempio T2 (80mq)
Ristrutturato	6.500-9.000€	520.000-720.000€
Da ristrutturare	4.500-6.500€	360.000-520.000€

Il mio commento: Il centro storico è carissimo. Appartamenti piccoli, spesso senza ascensore, a prezzi da Milano. Non per noi.

Zone Residenziali (Estrela, Campo de Ourique, Alvalade)

Tipo	Prezzo/mq	Esempio T2 (80mq)
Ristrutturato	5.000-7.000€	400.000-560.000€
Da ristrutturare	3.500-5.000€	280.000-400.000€

Il mio commento: Più ragionevole, ma per un T3 adatto a una famiglia si arriva facilmente a 500.000€+.

Periferia (Amadora, Odivelas, Loures)

Tipo	Prezzo/mq	Esempio T3 (100mq)
Recente/Ristrutturato	2.800-4.000€	280.000-400.000€
Da ristrutturare	2.000-2.800€	200.000-280.000€

Il mio commento: Prezzi decisamente più accessibili. Con il metro (linea gialla arriva a Odivelas), sei collegato al centro. Opzione valida per chi vuole risparmiare.

📍 Margem Sul: Il Segreto

Almada, Seixal, Barreiro - sull'altra sponda del Tago - costano il 30-40% in meno di Lisbona. Con il ferry sei in centro in 15 minuti. Ho visto T3 ristrutturati a 250.000€. Per chi non ha paura di prendere il traghetto ogni giorno, è un'opzione intelligente.

La Nostra Zona: Cascais e Linea Costiera

Qui cerchiamo noi, quindi conosco bene i prezzi:

Cascais Centro

Tipo	Prezzo/mq	Esempio T3 (100mq)
Ristrutturato/Nuovo	5.500-8.000€	550.000-800.000€
Da ristrutturare	4.000-5.500€	400.000-550.000€

Cascais Periferia (São Domingos, Alcabideche)

Tipo	Prezzo/mq	Esempio T3 (100mq)
Ristrutturato	4.000-5.500€	400.000-550.000€
Da ristrutturare	3.000-4.000€	300.000-400.000€

Estoril

Centro: 4.500-6.500€/mq
Periferia: 3.500-5.000€/mq

Carcavelos

Vicino spiaggia: 5.000-7.000€/mq
Interno: 4.000-5.500€/mq

Oeiras

Centro/mare: 4.000-5.500€/mq
Interno: 3.500-4.500€/mq

💡 La Nostra Ricerca

Per il nostro budget (350-400.000€) a Cascais possiamo permetterci un T3 in zona periferica, non nuovissimo ma in buone condizioni. In centro Cascais stesso budget ci darebbe un T2 piccolo. Stiamo valutando anche Oeiras come alternativa - prezzi leggermente più bassi e comunque sulla linea del treno.

Porto e Area Metropolitana

Porto Centro (Ribeira, Baixa)

Tipo	Prezzo/mq	Esempio T2 (80mq)
Ristrutturato	4.500-6.500€	360.000-520.000€
Da ristrutturare	3.000-4.500€	240.000-360.000€

Zone Residenziali (Foz, Boavista)

Ristrutturato: 4.000-5.500€/mq
Da ristrutturare: 3.000-4.000€/mq

Periferia (Matosinhos, Maia, Gaia)

Ristrutturato: 2.500-3.800€/mq
Da ristrutturare: 2.000-3.000€/mq

Commento: Porto è mediamente il 20-30% più economico di Lisbona. Conosco italiani che hanno comprato lì con grande soddisfazione.

Algarve

Zone Premium (Quinta do Lago, Vale do Lobo)

Ville: 8.000-15.000€/mq (cifre folli)
Appartamenti: 5.000-8.000€/mq

Zone Turistiche (Albufeira, Lagos, Faro)

Zona	Prezzo/mq
Albufeira	3.500-5.000€
Lagos	4.000-5.500€
Faro	3.000-4.500€
Tavira	3.500-5.000€

Commento: L'Algarve è caro per essere "provincia". Interessante per casa vacanze, meno per viverci tutto l'anno secondo me.

Le Zone Economiche (Il Portogallo "Vero")

Se vuoi prezzi veri economici, devi uscire dalle zone turistiche:

Città	Prezzo/mq medio	T3 (100mq)
Braga	2.200-3.200€	220.000-320.000€
Coimbra	1.800-2.800€	180.000-280.000€
Aveiro	2.300-3.300€	230.000-330.000€
Setúbal	2.200-3.200€	220.000-320.000€
Évora	1.600-2.500€	160.000-250.000€
Viseu	1.300-2.000€	130.000-200.000€

📢 La Mia Riflessione

Se non avessimo bisogno di stare vicino a Lisbona per il lavoro di Luca, probabilmente guarderemmo a Coimbra o Aveiro. Con 250.000€ lì compri una casa bellissima. A Cascais? Un bilocale datato.

Confronto con l'Italia

Zona	Portogallo	Italia comparabile
Capitale centro	Lisbona: 6.500-8.000€/mq	Roma centro: 5.000-7.000€/mq Milano: 6.000-10.000€/mq
Costa premium	Cascais: 5.000-7.000€/mq	Forte dei Marmi: 6.000-10.000€/mq
Seconda città	Porto: 4.000-5.500€/mq	Torino: 2.500-4.000€/mq Bologna: 3.000-4.500€/mq
Città medie	Coimbra: 2.000-2.800€/mq	Perugia: 1.500-2.500€/mq

Conclusione: Lisbona costa come Milano. Porto costa più di Torino. Il Portogallo "economico" è un mito - almeno nelle zone dove la maggior parte degli expat vuole vivere.

Trend del Mercato 2024-2026

Cosa è successo:

📈 2015-2022: Boom dei prezzi (+50-80% in alcune zone)
📊 2023-2024: Stabilizzazione, crescita rallentata
📉 2025-2026: Prezzi stabili o leggero calo in alcune zone

Fattori da considerare:

Fine del Golden Visa immobiliare (meno investitori stranieri)
Fine del regime NHR per nuovi richiedenti
Tassi di interesse più alti (meno potere d'acquisto)
Ma: domanda locale ancora forte, poca offerta

📍 La Mia Previsione (da non esperta)

Non mi aspetto crolli, ma nemmeno grandi rialzi. È un buon momento per comprare se trovi qualcosa al prezzo giusto - c'è più margine di negoziazione rispetto a 2-3 anni fa. Ho visto annunci con prezzi ribassati dopo settimane sul mercato.

Consigli per Chi Cerca

Per risparmiare:

✅ Guarda le zone "un passo indietro" (non prima linea mare)
✅ Considera immobili da ristrutturare (i lavori costano meno che in Italia)
✅ Esplora la periferia ben collegata (metro/treno)
✅ Non scartare Porto e altre città

Per valutare un prezzo:

✅ Confronta con annunci simili nella zona
✅ Verifica da quanto tempo è in vendita
✅ Chiedi quanto hanno chiesto originariamente
✅ Fai fare una perizia indipendente

Per negoziare:

✅ Nel 2026 c'è più margine che in passato
✅ Offerte 5-10% sotto il prezzo richiesto sono accettabili
✅ Paga in contanti? Hai più potere negoziale

Risorse per Monitorare i Prezzi

Idealista.pt - Statistiche di zona integrate
Confidencial Imobiliário - Indice prezzi professionale
INE.pt - Statistiche ufficiali (ma in ritardo)

Il mercato immobiliare portoghese non è più il paradiso economico di 10 anni fa, ma offre ancora opportunità - soprattutto fuori dalle zone più gettonate. La chiave è sapere cosa cerchi e dove cercare. Buona caccia alla casa! 🏠

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