Comprare Casa in Portogallo: Stiamo Valutando, Ti Racconto Tutto (Guida 2026)

Dopo quasi 2 anni di affitto a Cascais, abbiamo iniziato a chiederci: e se comprassimo? Paghiamo 1.650€/mese di affitto - sono quasi 20.000€/anno che non rivedremo mai. Così ho iniziato a informarmi seriamente. Ti condivido tutto quello che ho scoperto.

Perché Comprare in Portogallo?

I motivi che mi hanno convinta a valutare l'acquisto:

• ✅ Nessuna restrizione per italiani - Come cittadini UE possiamo comprare liberamente
• ✅ Tassi mutuo competitivi - Anche per non residenti fiscali
• ✅ Mercato stabile - Dopo anni di crescita, i prezzi si sono stabilizzati
• ✅ Qualità costruttiva - Molti immobili ristrutturati di recente
• ✅ Investimento nel nostro futuro - Il Portogallo è casa ora

Il Processo: Passo per Passo

1. Preparazione (fallo PRIMA di cercare!)

• 📄 NIF - Obbligatorio (l'abbiamo già)
• 🏦 Conto bancario portoghese - Indispensabile per il mutuo e i pagamenti
• 💰 Capire il budget - Prezzo casa + 8-10% di spese accessorie
• 🏠 Pre-approvazione mutuo - Per sapere quanto puoi spendere davvero

2. Ricerca dell'immobile

Stessi portali dell'affitto:

• Idealista.pt - Il mio preferito, anche per acquisti
• Imovirtual.com - Molto completo
• Casa.sapo.pt - Spesso immobili che non trovi altrove
• Agenzie - ERA, Remax, Century 21 + agenzie locali

3. La visita: cosa controllare

• 🔍 Stato dell'immobile e lavori necessari
• 📜 Licença de Habitação - La licenza di abitabilità (FONDAMENTALE!)
• 🌡️ Certificato energetico - Obbligatorio per la vendita
• 🏢 Spese condominiali e bilancio del condominio
• 💧 Verifica impianti (acqua, elettricità, gas)

4. Il Compromesso (CPCV)

Il Contrato de Promessa de Compra e Venda è il nostro compromesso:

• Blocca l'immobile mentre prepari il rogito
• Deposito tipico: 10-20% del prezzo
• Se ti ritiri TU, perdi il deposito
• Se si ritira il VENDITORE, deve restituirti il doppio

5. Due Diligence (fai controllare da un avvocato!)

Prima del rogito, verifica:

• Certidão de Teor - Certificato di proprietà (niente ipoteche nascoste?)
• Caderneta Predial - Dati catastali (corrispondono alla realtà?)
• Licença de Habitação - L'immobile è abitabile?
• Debiti condominiali - Ci sono arretrati?

6. Il Rogito (Escritura)

L'atto definitivo si fa dal Notaio o alla Casa Pronta (più veloce e economica):

• Si paga il saldo del prezzo
• Si pagano le tasse (IMT e bollo)
• Il venditore consegna le chiavi
• L'immobile viene registrato a tuo nome

I Costi Reali: Quanto Devi Prevedere

Oltre al prezzo dell'immobile, prevedi 8-10% di spese extra:

IMT (Imposta sul Trasferimento)

La tassa principale, varia in base al prezzo:

Altre spese:

Totale spese: Per una casa da 350.000€, prevedi circa 30.000-35.000€ di spese accessorie.

Tasse Annuali sulla Proprietà

IMI (l'equivalente dell'IMU)

• Aliquota: 0,3-0,45% del valore patrimoniale
• Esempio: Per un immobile con valore patrimoniale 200.000€ = 600-900€/anno
• Esenzione: Possibile per 3 anni se è prima casa (valore < 125.000€)

AIMI (per patrimoni elevati)

• Si paga solo se il valore patrimoniale totale supera 600.000€
• 0,7% sulla parte eccedente
• Non ci riguarda (per ora!)

Serve un Avvocato?

La mia opinione: SÌ, assolutamente.

Costa 1.000-2.500€, ma:

• ✅ Verifica che l'immobile sia "pulito"
• ✅ Controlla il contratto
• ✅ Ti protegge da sorprese
• ✅ Gestisce la burocrazia

Cerca un avvocato che parli italiano o inglese. Ce ne sono diversi specializzati in clienti stranieri.

Comprare vs Affittare: I Miei Conti

Ecco il calcolo che ho fatto per la nostra situazione:

Affitto attuale:

• 1.650€/mese = 19.800€/anno → soldi che non rivedo

Acquisto (ipotesi 350.000€ con mutuo 80%):

• Mutuo 280.000€ a 25 anni al 4% = ~1.500€/mese di rata
• IMI: ~60€/mese
• Condominio: ~100€/mese
• Totale: ~1.660€/mese

Praticamente uguale all'affitto, ma tra 25 anni avremo una casa di proprietà!

Zone con Miglior Rapporto Qualità/Prezzo

Dove cercare se vuoi comprare:

Area Lisbona (prezzi più accessibili):

• Almada/Seixal - 30-40% meno di Lisbona, ben collegata
• Setúbal - A 40 min da Lisbona, in crescita
• Sintra periferia - Prezzi ragionevoli, natura

Fuori Lisbona:

• Braga - Terza città, universitaria, prezzi 40% meno di Lisbona
• Aveiro - "Venezia portoghese", qualità della vita alta
• Coimbra - Città universitaria storica

Domande Frequenti

Posso comprare senza essere residente?

Sì! Come cittadino UE puoi comprare senza restrizioni. Ti serve solo il NIF.

Devo dichiarare la casa in Italia?

Se sei residente fiscale italiano, sì. Devi dichiararla nel quadro RW. Consulta un commercialista.

Quanto ci vuole per comprare?

Dall'offerta accettata al rogito: tipicamente 2-3 mesi. Più veloce senza mutuo.

Meglio comprare nuovo o da ristrutturare?

Dipende dalla tua situazione. Il nuovo costa di più ma è pronto. La ristrutturazione costa meno ma richiede tempo e stress. In Portogallo i lavori costano meno che in Italia.

E se poi voglio tornare in Italia?

Puoi vendere o affittare. Il mercato degli affitti a Cascais è molto forte - potresti coprire il mutuo facilmente.

I Miei Prossimi Passi

Ecco cosa stiamo facendo noi:

1. ✅ Abbiamo parlato con la banca per la pre-approvazione mutuo
2. ✅ Abbiamo identificato 3 zone di interesse
3. ⏳ Stiamo visitando immobili nei weekend
4. ⏳ Abbiamo contattato un avvocato specializzato
5. 📅 Obiettivo: decidere entro fine 2026

Hai già comprato casa in Portogallo? Raccontami la tua esperienza, sono curiosa!