Mutuo Portogallo per Italiani

Quando abbiamo iniziato a pensare di comprare casa, la prima domanda era: ci daranno un mutuo? Siamo residenti ma con contratto di lavoro italiano (Luca lavora in remoto per un'azienda di Milano). Ho fatto il giro delle banche. Ecco cosa ho scoperto.

💡 La Nostra Situazione

Luca ha un contratto italiano a tempo indeterminato, lavora in smart working. Io non ho reddito fisso (il blog non conta molto per le banche!). Abbiamo un po' di risparmi e siamo residenti in Portogallo dal 2024. Le banche ci hanno detto: sì, possiamo avere un mutuo, ma con alcune condizioni.

Italiani e Mutuo Portoghese: Si Può Fare?

Risposta breve: SÌ. Le banche portoghesi concedono mutui ai cittadini UE, anche con reddito estero. Ma le condizioni cambiano:

Se sei residente in Portogallo con reddito portoghese:

✅ Condizioni migliori (come un portoghese)
✅ Finanziamento fino al 85-90% del valore
✅ Tassi più bassi

Se sei residente con reddito estero (come noi):

✅ Mutuo possibile
⚠️ Finanziamento massimo 70-80%
⚠️ Più documenti richiesti
⚠️ Spread leggermente più alto

Se NON sei residente (vivi in Italia):

✅ Mutuo possibile ma più difficile
⚠️ Finanziamento massimo 60-70%
⚠️ Documentazione complessa
⚠️ Non tutte le banche lo fanno

Quanto Possono Prestare?

Situazione	LTV massimo*	Note
Residente + reddito PT	85-90%	Condizioni top
Residente + reddito estero	70-80%	La nostra situazione
Non residente	60-70%	Serve più capitale

*LTV = Loan to Value (quanto ti prestano rispetto al valore della casa)

📍 Il Nostro Caso Concreto

Per una casa da 350.000€, le banche ci hanno detto che possono prestarci fino a 280.000€ (80%). Quindi dobbiamo avere 70.000€ di anticipo + le spese (altri 30.000€ circa). Totale da avere: circa 100.000€. Non poco!

I Tassi di Interesse Reali (2026)

Ecco i tassi che mi hanno quotato le banche a fine 2025:

Tasso Variabile:

Formula: Euribor 12 mesi + Spread
Euribor attuale: ~2,5-3%
Spread tipico: 1,0-1,5%
Totale: ~3,5-4,5%

Tasso Fisso:

10 anni: 3,5-4,0%
20 anni: 3,8-4,3%
30 anni: 4,0-4,5%

Tasso Misto (la nostra preferenza):

Fisso per i primi 5-10 anni, poi variabile
Buon compromesso tra sicurezza e costo

⚠️ Lo Spread Conta Molto

Lo spread è il margine della banca. Può variare da 0,9% a 1,8% in base al tuo profilo. 0,5% di differenza su un mutuo da 280.000€ a 25 anni = quasi 20.000€ di differenza totale. Negozia sempre!

Esempio di Rata (I Nostri Calcoli)

Per un mutuo da 280.000€ a 25 anni:

Tasso	Rata mensile	Totale interessi
3,5%	~1.400€	~140.000€
4,0%	~1.480€	~165.000€
4,5%	~1.560€	~190.000€

La differenza è significativa. Per questo sto confrontando 4-5 banche!

Le Banche che Ho Contattato

🏦 Millennium BCP

Pro: Molto aperti agli stranieri, processo online
Spread offerto: ~1,1%
Impression: Professionali, veloci nella risposta

🏦 Novo Banco

Pro: Tassi competitivi, flessibili
Spread offerto: ~1,0%
Impression: I migliori finora nel nostro caso

🏦 Bankinter

Pro: Spesso i tassi più bassi
Spread offerto: ~0,95%
Contro: Più esigenti sui requisiti

🏦 CGD (Caixa Geral de Depósitos)

Pro: Banca statale, solidissima
Contro: Processo più lento, meno flessibile con stranieri

📢 Il Mio Consiglio

Chiedi preventivi ad almeno 3-4 banche. Le differenze sono significative! E usa le offerte migliori per negoziare con le altre. Ha funzionato per me: Novo Banco ha abbassato lo spread dopo che ho mostrato l'offerta di Bankinter.

Documenti Necessari

Per tutti:

📄 Passaporto o Carta d'Identità
📄 NIF
📄 Prova di residenza

Per dimostrare il reddito:

📄 Ultime 3-6 buste paga
📄 Dichiarazione dei redditi (IRS portoghese O Modello 730 italiano)
📄 Estratti conto bancari (3-6 mesi)
📄 Contratto di lavoro
📄 Lettera del datore di lavoro

Se hai reddito estero (come noi):

📄 Traduzione giurata dei documenti di reddito
📄 Dichiarazione dei redditi del paese d'origine
📄 A volte: certificato del commercialista

Documenti dell'immobile:

📄 Compromesso (CPCV) firmato
📄 Caderneta predial
📄 Certidão de teor
📄 Licença de habitação
📄 Certificato energetico

Il Processo Step-by-Step

Pre-approvazione - La banca ti dice quanto può prestarti (1-2 settimane)
Trova la casa - Con il budget chiaro in testa
Firma il CPCV - Il compromesso con il venditore
Richiesta formale - Mandi tutti i documenti alla banca
Perizia - La banca manda un perito (costo: 200-400€)
Approvazione finale - Con le condizioni definitive
Rogito - Firma dal notaio, erogazione del mutuo

Tempo totale: 4-8 settimane dalla richiesta formale al rogito.

Costi del Mutuo

All'apertura:

Voce	Costo
Commissione apertura (comissão de dossier)	200-600€
Perizia (avaliação)	200-400€
Imposta di bollo sul mutuo	0,6% del capitale

Costi ricorrenti (obbligatori):

Assicurazione vita: 0,2-0,4% del capitale/anno
Assicurazione immobile: 150-300€/anno

💡 Il Trucco delle Assicurazioni

Le banche ti "consigliano" di fare le assicurazioni con loro (abbassano lo spread). Ma puoi farle altrove! A volte le assicurazioni esterne costano meno anche considerando lo spread più alto. Fai i conti.

Regola del 35%

Le banche portoghesi seguono la regola della taxa de esforço: la rata del mutuo (+ altri debiti) non può superare il 35% del reddito netto.

Esempio con il nostro reddito:

Reddito netto familiare: ~4.500€/mese
35% = 1.575€ massimo di rata
Con un mutuo a 4%, questo ci permette circa 280.000€ a 25 anni

Domande che Ho Fatto alle Banche

Posso estinguere prima?

Sì! Penale massima: 0,5% (variabile) o 2% (fisso) del capitale residuo. Molto ragionevole.

Cosa succede se l'Euribor sale?

Con tasso variabile, la rata aumenta. Per questo stiamo valutando il tasso misto (fisso per i primi anni).

Serve avere il conto nella stessa banca?

Non obbligatorio, ma spesso abbassano lo spread se domicili lo stipendio da loro.

Posso intestare a entrambi?

Sì, il mutuo può essere cointestato. Anzi, è meglio: si considerano entrambi i redditi.

Broker Ipotecari: Servono?

I broker (corretores de crédito) cercano il mutuo migliore per te. Ho contattato anche uno di loro per confrontare.

✅ Pro: Risparmiano tempo, conoscono il mercato
✅ Costo: Spesso gratis (pagati dalla banca)
⚠️ Contro: Non sempre hanno accesso a tutte le banche

Nel nostro caso, ho preferito fare da sola per capire meglio il processo. Ma per chi ha poco tempo, sono utili.

I Miei Consigli

✅ Chiedi la pre-approvazione PRIMA di cercare casa - Saprai esattamente il budget
✅ Confronta almeno 3-4 banche - Le differenze sono enormi
✅ Negozia lo spread - Non accettare la prima offerta
✅ Considera il tasso misto - Buon compromesso nel contesto attuale
✅ Prepara i documenti in anticipo - Soprattutto le traduzioni se hai reddito estero

Ottenere un mutuo in Portogallo da italiani è assolutamente possibile. Le banche sono abituate ai clienti stranieri e il processo è abbastanza lineare. La cosa più importante? Prepararsi bene e confrontare le offerte. Io sto ancora nella fase di confronto - vi aggiornerò quando avremo deciso! 🏦

Hai già fatto un mutuo in Portogallo? Quale banca hai scelto? Scrivimi!

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